Yaklaşık 40 yıllık harita, imar, şehir planlama, arazi geliştirme ve gayrimenkul deneyimine sahip Harita Mühendisi Uygun Alkan, doğru yatırım için taşınmazın gelecekteki konumu, kira getirisi, imar durumu, ulaşım bağlantıları ve kamu yatırımlarının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.

Geçmişte Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclis Üyeliği ve İmar Komisyonu Başkan Vekilliği görevlerinde de bulunan Alkan, kişinin oturmak amacıyla satın aldığı konut ile yalnızca yatırım amacıyla alınan ikinci bir konut veya iş yerinin aynı kriterlerle değerlendirilmemesi gerektiğine dikkat çekti.

Alkan’a göre yatırım amaçlı gayrimenkul alımında temel mesele, sermayenin ne kadar verimli kullanılacağı.

Konut ve iş yerinde 8-10 yıllık geri dönüş önemli

Yatırım amacıyla alınan konut veya iş yerinde satın alma bedelinin yanı sıra kira getirisi, aidat, bakım ve yenileme giderleri, binanın yaşı, bölgedeki yeni yapı arzı ve satış sırasında ortaya çıkabilecek maliyetlerin de hesaba katılması gerekiyor.

Alkan, Türkiye koşullarında kira getirisi sağlayan bir konut veya iş yerinin ideal olarak 8-10 yıl içerisinde kendisini finanse edebilmesi gerektiğini belirterek, bu sürenin belirgin şekilde uzadığı yatırımlarda sermayenin verimliliğinin yeniden değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

“Bina eskir, toprak eskimez”

Konut ve arazi arasındaki uzun vadeli değer farkına dikkat çeken Alkan, binaların zaman içerisinde eskidiğini ancak toprağın aynı şekilde yaşlanmadığını vurguladı.

“Bina yaşlanır. Mutfak eskir, banyo eskir, tesisat eskir, cephe ve ortak alanlar eskir. Toprak ise eskimez, değer kazanır” diyen Alkan, özellikle büyük şehirlerde gayrimenkul değerini belirleyen temel unsurlardan birinin taşınmazın bulunduğu lokasyon olduğunu söyledi.

Şehirlerin büyümesiyle birlikte nitelikli ve iyi konumdaki arazilerin sınırlı hale geldiğini belirten Alkan, nüfus, ticaret, ulaşım ve yeni yatırımların belirli bölgelerde yeni değer alanları oluşturabildiğini kaydetti.

Arsa yatırımında sadece metrekare fiyatına bakılmamalı

Arsanın yatırım açısından en önemli özelliklerinden birinin aynı lokasyondaki toprağın yeniden üretilememesi olduğunu ifade eden Alkan, bir bölgede çok sayıda konut veya ticari yapı yapılabileceğini ancak aynı konumdaki arazi miktarının artırılamayacağını belirtti.

Ancak düşük fiyatlı her arsanın yatırım fırsatı olmadığını vurgulayan Alkan; imar durumu, kullanım kararı, yapılaşma koşulları, ulaşım bağlantıları, parsel geometrisi, altyapı, bölgenin gelişme yönü ve kamu yatırımlarının birlikte incelenmesi gerektiğini söyledi.

Alkan, yatırımcının yalnızca bugünkü metrekare fiyatını değil, o metrekarenin gelecekte ne ifade edeceğini sorgulaması gerektiğini belirtti.

Kamu yatırımları gayrimenkulün kaderini değiştirebilir

Yeni çevre yolları, ana ulaşım aksları, raylı sistemler, hastaneler, üniversiteler, sanayi bölgeleri, kamu tesisleri ve büyük altyapı projelerinin çevresindeki gayrimenkullerin gelecekteki değerini etkileyebildiğine dikkat çeken Alkan, yatırımcının yalnızca mevcut tabloya değil, bölgenin gelecekteki gelişim planlarına da bakması gerektiğini söyledi.

Alkan’a göre doğru arazi yatırımında yatırımcı yalnız bugünün değil, yarının şehrinin değerine ortak olabiliyor.

“Şehir gelmeden önce” yatırım fırsatı

Bir bölge tamamen geliştiğinde yatırımcıların potansiyeli daha net gördüğünü belirten Alkan, bunun beraberinde daha yüksek satın alma maliyetini getirdiğini ifade etti.

Ulaşım yatırımları, plan kararları, altyapı projeleri, yeni yapılaşma alanları ve nüfus hareketlerinin şehrin gelişim yönünü ortaya koyduğunu belirten Alkan, yıllar önce şehir dışında görülen bir arazinin zaman içerisinde yeni yerleşim alanının parçası haline gelebileceğini söyledi.

Bu nedenle yatırım becerisinin, herkes aynı bölgeye yöneldikten sonra yatırım yapmak kadar, şehrin hangi yöne gelişeceğini önceden görebilmek olduğunu vurguladı.

“Kesin imara girecek” sözüyle arazi alınmaz

Arazi yatırımında en büyük risklerden birinin kulaktan dolma bilgiler olduğuna dikkat çeken Alkan, “kesin imara girecek”, “buradan yol geçecek”, “belediyenin burada projesi var” veya “bir yılda iki katına çıkar” gibi ifadelerin belgeyle desteklenmediği sürece yatırım gerekçesi olarak kabul edilmemesi gerektiğini söyledi.

“Gayrimenkulde duyum değerlidir ama kanıt değildir” diyen Alkan; yatırım öncesinde tapu, imar durumu, plan kararları, şerhler, mülkiyet yapısı, hukuki kısıtlamalar ve ulaşım projelerinin mutlaka incelenmesi gerektiğini belirtti.

“Ucuz” olan her taşınmaz fırsat değil

Gayrimenkulde “ucuz” ile “fırsat” kavramlarının birbirine karıştırılmaması gerektiğini ifade eden Alkan, şehir gelişme aksından uzak, ulaşım sorunu bulunan veya planlama açısından ciddi kısıtlamaları olan bir arazinin düşük fiyatla satılmasının tek başına avantaj anlamına gelmediğini söyledi.

Alkan, “Ucuz taşınmaz ile fırsat taşınmazı aynı şey değildir” değerlendirmesinde bulundu.

Gayrimenkulde kazanç alışta başlıyor

Yatırımın getirisinin büyük ölçüde satın alma aşamasında belirlendiğini belirten Alkan, yanlış fiyattan alınan iyi bir taşınmazın dahi yatırımcıyı uzun süre bekletebileceğini ifade etti.

Arazi yatırımını plan öncesi, planlama ve gelişme dönemi ile yapılaşma sonrası dönem olmak üzere üç aşamada değerlendiren Alkan, her dönemin risk ve kazanç potansiyelinin farklı olduğunu söyledi.

Plan öncesinde belirsizlik yüksekken potansiyelin de yüksek olabileceğini belirten Alkan, planlama ve gelişme döneminde belirsizliğin azalmasıyla fiyat hareketlerinin hızlanabileceğini, yapılaşma sonrasında ise riskin azalmasına karşın yatırım maliyetinin yükseldiğini kaydetti.

“Arazi yatırımında sabır sermayenin bir parçasıdır”

Arazi yatırımının kısa vadeli kazanç beklentisiyle yapılmaması gerektiğini belirten Alkan, bazı bölgelerde değer oluşmasının birkaç yıl veya daha uzun sürebileceğini söyledi.

Kısa vadede ihtiyaç duyulacak parayla uzun vadeli arazi yatırımına girilmemesi gerektiğini ifade eden Alkan, yatırımcının yalnızca taşınmazını değil, zamanını da yönetmesi gerektiğini vurguladı.

Alkan’ın tercihi: Doğru arsa ve doğru arazi

Kendi oturacağı konutu yatırım hesabından ayrı değerlendirdiğini belirten Uygun Alkan, yalnızca yatırım amacıyla yeni bir gayrimenkul alması halinde önceliğinin doğru arsa ve doğru arazi olduğunu söyledi.

Alkan, doğru bilgi, doğru bölge, doğru zaman ve doğru fiyatla alınan toprağın uzun vadede en güçlü gayrimenkul yatırımlarından biri olabileceğini belirterek yatırımcılara şu soruyu yöneltti:

“Yarın burası ne olacak?”

Uygun Alkan kimdir?

Harita Mühendisi Uygun Alkan, yaklaşık 40 yıllık mesleki deneyimi boyunca harita, imar, şehir planlama, arazi geliştirme ve gayrimenkul yatırımları alanlarında çalışmalar yürüttü.

Türkiye’nin farklı illerinde kamu kurumları, yerel yönetimler ve özel sektör kuruluşlarıyla çalışmalar yapan Alkan; Doğu Karadeniz Harita Mühendisleri Başkanlığı, Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclis Üyeliği ve Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Komisyonu Başkan Vekilliği görevlerinde bulundu.

Alkan, Net Mühendislik ve Alkan Mühendislik Yönetim Kurulu Başkanı olarak mühendislik, harita, imar ve arazi geliştirme çalışmalarını sürdürürken, TROF Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı olarak da gayrimenkul yatırım ve geliştirme alanındaki çalışmalarına devam ediyor.